マイホームと賃貸のコストの比較
現在30歳、90歳で死ぬ。
土地代と建物で4000万円の物件を購入。
頭金として1000万円を用意。
残りの3000万円は住宅ローン（フラット３５）で借入。
住宅ローンの金利は1.270％/年とする。 https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
返済年数は30年間。繰り上げ返済はしない。ボーナス返済はしない。
35年目に改修工事を行い、費用を500万円とする。
毎月返済額 100,257円／月
年間返済額 1,203,084円／年
住宅ローン総支払額36,092,537円／30年
つまり利息として6,092,537円を支払うことになる。
住宅ローンの融資手数料として60万円（借入金の2%）
印紙税2万
登録免許費3万
抵当権設定のための司法書士報酬6万円
支出の総額は約5480万円
賃貸の場合
90歳で死ぬまで賃貸の場合、経済状況や家族構成に合わせて住居を変えるのが簡単ですので、ライフプランに合わせて引っ越すものとします。
30歳の夫婦が35歳で子供を一人儲け、40歳で少し間取りに余裕のある家に引越し、60歳で子供がすでに家を出ているため、小さめの家に引っ越すとします。
家賃6万円／月×10年＝720万円
礼金6万円
仲介手数料6万円
契約更新料（0.5か月分）3万円／2年×10年＝15万円
小計 747万円
家賃10万円／月×20年＝2400万円
礼金10万円
仲介手数料10万円
契約更新料（0.5か月分）5万円／2年×20年=50万円
引越し代20万円
小計2490万円
家賃8万円／月×30年＝2880万円
礼金8万円
仲介手数料8万円
契約更新料（0.5か月分）4万円／2年×30年＝60万円
引越し代20万円
小計2976万円
支出総額6,213万円
賃貸の場合支出は一戸建てより733万円高い結果となりました。
収入
一戸建ての場合住宅ローン控除があります。
これが2527322円となります。
また改修工事後に賃貸の場合の家賃と同額を投資に回しその運用益を考慮に入れたいと思います。
家賃を８万円に設定しているので毎年100万円ずつ投資に回し、その運用益（年率４％）を収入に当てます。
1年目 100万円×４％＝4万円
2年目 200万円×４％＝8万円
3年目 300万円×４％＝12万円
…
25年目 2500万円×4％=100万円
合計 1300万円
住宅ローン控除と運用益で合計約1502万円になりました。
というわけで支出―収入＝5480万ー1502万＝3978万円
賃貸の場合の収入
賃貸の場合、一戸建て購入の場合の頭金1000万を投資に回すものとします。
運用益1000万円×４％×60年=2400万円
また60歳まで住居手当が3万円／月支給されるものとします。
住居手当3万円／月×30年＝1080万円
収入総額は3480万円
賃貸の場合の支出―収入＝6213万ー3480万＝2733万円
したがってこのシミュレーションの場合一戸建てのコストは3978万円、賃貸のコストは2733万円で、賃貸の方が1245万円安い結果になりました。
賃貸で住居手当が出ない場合はコストが3813万円となりますし、更に駐車場を35歳から70歳までの間借りる場合、駐車場代を月6000円とすると288万円かかり、賃貸のコストは4101万円になります。この場合一戸建ての方が安くなります。
ちなみに資産運用について単利で計算していますが、複利で計算すると、一戸建ての場合運用益は約1831万円、賃貸の場合は約9519万円になります。
また賃貸の場合に65歳まで複利、以後の運用益を生活費に充てるとして、単利で計算すると運用益は6740万円になります。
お金に余裕のある裕福なひとは大丈夫でしょうが、庶民は人生の早い段階で大きなお金が減ると投資の資金が減るので、人生の後半でなかなか苦しい気がする。
